Контрактная стоимость строительства

После заключения подрядного договора на строительство, контрактная (договорная) стоимость заменяет сметную стоимость. Контрактная цена строительства является необходимой деталью в системе регулирования взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной деятельности.

В Положении "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", утвержденном Минфином, сказано, что бухгалтерская отчетность в строительстве ведется только на основе контрактных цен: «В бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости».

Контрактная стоимость определяется по результатам тендера и указывается в договоре строительного подряда. В зависимости от условий договора и учета рыночных факторов ценообразования, договорная цена строительства может соответствовать рыночной цене либо отличаться от нее и быть суррогатной.

Рыночной ценой строительства называется объективно обусловленная средняя стоимость строительства объекта в данном регионе в данный период времени. При определении рыночной цены важную роль играет конъюнктура стоимости строительных работ и материалов, учитываются коммерческие интересы сторон договора. В современной практике ценообразования рыночная цена строительства устанавливается на основе базовой сметной стоимости в текущих ценах, принимая во внимание рыночные факторы изменения стоимости за время проведения строительных работ. Базовая сметная стоимость включает в себя все виды расходов в текущих ценах, а рыночная составляющая учитывает инфляционное ожидание и возмещение рисков при текущей конъюнктуре рынка.

Суррогатная цена строительства определяется подрядчиком или заказчиком в одностороннем и бесспорном порядке, в условиях монопольного положения на рынке или отсутствия конкуренции. Сметные расчеты, на основе которых устанавливается такая цена, выполняются по особым правилам, с использованием цен и индексов, утвержденных органами отраслевого управления и исполнительной власти. Суррогатная цена отражает административный лимит финансирования строительства в нынешних условиях инвестиционно-строительной деятельности.

Различают контракты с твердой договорной ценой и контракты со скользящей ценой, в зависимости от способа фиксирования стоимости строительства в договоре. Статья 709 Гражданского кодекса России гласит: «Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой».

Твердая цена строительства определяется при подписании договора и не подлежит пересмотру, кроме тех случаев, когда заказчик вносит изменения в проект после начала работ. По мере развития рыночных отношений и стабилизации рынка, договор подряда с такой ценой становится все белее предпочтительным для всех участников процесса строительства.

Подвижная цена строительства может быть изменена, если к моменту сдачи объекта меняются условия реализации проекта. В контракт вносится оговорка об изменении цены к моменту его исполнения. Определяются условия пересмотра, допустимый уровень отклонения от начальной цены и источник (документ или публикация), на основе которого принимается решение о повышении либо понижении цены.

Скользящая цена строительства устанавливается в день исполнения договора, для чего базовая цена пересматривается с учетом изменений в затратах за время работ. Возможно определение скользящей цены с помощью расчета по формуле, если правила пересмотра индексов заранее оговорены. В договоре может быть указано, что скольжение распространяется не на все расходы, а только на их часть, или что оно ограничено во времени.

При установлении балансовой стоимости объектов завершенного строительства используются показатели фактической цены строительства. Это предусмотрено Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Минфином России. Балансовая (инвентарная) стоимость объекта определяется в соответствии с инвентаризационной структурой основных фондов инвестора или заказчика.